Quesito posto da una nostra lettrice: abito in un piccolo condominio composto da 6 famiglie senza amministratore. Da qualche anno a questa parte il mio vicino di casa ha costruito sul suo orto, con l'autorizzazione del comune, una casetta per deporre i suoi attrezzi da lavoro. Mi chiedevo se questa casetta alzasse l'importo dell'IMU pagato da tutti i condomini. Grazie in anticipo per la risposta.
***
Preliminarmente verifichiamo quando un condominio è tenuto al pagamento dell’IMU.
Il Condominio è tenuto al versamento dell’IMU sulle parti comuni dell’edificio condominiale (Art. 1117 del Codice Civile) quando queste sono dotate di autonoma rendita catastale (es. l’alloggio del portiere).
Al pagamento sono tenuti tutti i condomini in funzione dei millesimi di proprietà.
Il versamento dell’imposta deve essere effettuato dall’amministratore del condominio per conto di tutti i condomini. L’obbligo di eseguire il versamento dell’ IMU da parte dell’Amministratore di condominio è sancito dal comma 768 della Legge di bilancio 2020: “Per le parti comuni dell’edificio indicate nell’articolo 1117, numero 2), del codice civile, che sono accatastate in via autonoma, come bene comune censibile, nel caso in cui venga costituito il condominio, il versamento dell’imposta deve essere effettuato dall’amministratore del condominio per conto di tutti i condomini.”
Nel caso di condominio senza amministratore (condominio minimo) vale la stessa regola di ripartizione della spesa ed al pagamento può provvedere qualsiasi condomino incaricato.
Tanto premesso, ora va verificato se la casetta per gli attrezzi è sottoposta al pagamento dell’IMU. Il fatto che sia stata necessaria un’autorizzazione del Comune potrebbe far ritenere che il manufatto sia stato accatastato. Dato quindi per accertato che la casetta sia stata accatastata (fatto facilmente verificabile), a questo punto dobbiamo verificare l’ultimo elemento. Qual è la natura dell’area in cui insta il manufatto?
Dalla domanda della lettrice sembrerebbe emergere che l’orto su cui è stata edificata la casetta per gli attrezzi sia di proprietà esclusiva del suddetto condomino.
In questo caso, se cioè, come sembrerebbe dal quesito, la casetta è costruita su un terreno di proprietà esclusiva del vicino (e quindi non su una parte comune del condominio), chiaramente non viene incrementato l'importo dell'IMU che pagano collettivamente tutti i condomini per le parti comuni. Piuttosto, l’aumento dell'IMU riguarda solo il vicino che possiede la casetta come un bene autonomo.
Solo se invece la casetta fosse stata costruita su parti comuni, allora il manufatto potrebbe far lievitare l'IMU condominiale da ripartire tra tutti.
Se vi fossero dubbi sulla natura dell’area sulla quale è stata costruita la casetta, vi sono metodi molto semplici per verificarlo. Anzitutto andrebbe verificato, se esiste, il regolamento condominiale, il quale elenca le parti comuni dell’edificio. Se non ci fosse un regolamento (obbligatorio solo quando il numero dei condomini in un edificio è superiore a dieci, come previsto dall'articolo 1138 del Codice Civile) la lettrice potrebbe consultare il suo atto di acquisto, in cui è riportata la descrizione dettagliata delle pertinenze e delle quote sulle parti comuni. In via residuale potrebbe richiedere una visura catastale online (sul sito dell’Agenzia delle Entrate) o con accesso fisico presso l’ufficio competente, inserendo i dati catastali dell’orto o dell’intero condominio. Dalla visura emergerà a chi è intestata la particella di terreno su cui si trova la casetta. Se risulta intestata a tutti i condomini pro quota, il terreno è bene comune.